けちをつける

ふらふらした私だが、時折欲しくなるものに家がある。これも日本人としての本性ゆえであろう。しかし、東京周辺の家はあまりにしょぽい。また、マンションなどの価格も十分下がったとは言えないと考えている。

試みに、恵比寿で売れ残ったマンションを賃貸に出している物件で計算すると

76平米で、賃貸価格33万、販売パンフレットの売り出し価格6890万

単純に利回りを計算すると5.7%になる。直近一年の首都圏分譲単価下落率は6%だからここ一年は賃貸を続けていた人が勝者だったわけだ。賃貸用に購入したとするならば、空室率、減価償却、税金などで割に合わない利率だ。業者が収益還元法で、用いる荒利回りが15%程度であることを考えると、賃貸業者は一部屋あたり三千万以下でまとめ買いしたはずだ。

また、首都圏白書164ページの資料によると首都圏マンションの平均面積は昭和58年では、60平米だったものが、平成元年から四年の逆行期間を除いて、上昇を続け平成9年には70平米を越えている。

さらに、床面積という視点で見た場合、首都圏の低い容積率充足率は毎年着実に上がっている。土地は増えなくても、床面積は、年率2−3%程度増加しているのだ。長い話で申し訳ないが、長期ローンを組んだのであれば、そのローンが終わる頃の首都圏のマンション平均床面積は100平米を越えているだろう。

REIT用SPCは、物件の入れ替えが可能となり、賃料収益だけでなく物件の値上がり益も利回りに組み入れられるようになった。米国でも不動産担保債権でミニバブルが起きたように、日本市場でも中心地域に一時的なバブルの再来はあるかもしれない。しかし、マンション単位床面積の物価上昇率で補正した価格の長期的トレンドは明確に下落だ。

ここまで考えて自らの論理に安心した私は、夢を見た。

オシャカ様がいた。なぜ、オシャカ様が私の前にと思う間もなく

「ここにハンバーガーがある。かりに、てり玉バーガーとせよ。いまなら130円。しかし、あすになれば、腐っているのでスマイル0円。それゆえ、おまえはハンバーガーを食わないのか。」

おなかがすいたっ、てり玉バーガーは好物なのに!

するとマリーアントワネットが笑った。「パンがなければケーキを食べればいいのに」

はっ、貧しさは罪。